4.4.1

1. Avtaleloven § 28
   En «viljeserklæring» (tilbud, aksept mv.) som er rettsstridig «fremtvunget ved vold mot person eller ved trusler», er ikke bindende. Trussel om juling for å få noen til å binde seg til avtale, rammes av denne ordlyden. Truslene må være rettsstridige og gi begrunnet frykt for liv eller helbred. Hvis Cesilie er en liten og svak kvinne, og Anton er stor og sterk, kan truslene fremstå som så urealistiske at Anton ikke har noe å frykte i en kamp med Cesilie. I så fall er kravet om «grundet frygt» ikke oppfylt. Hvis vi likevel antar at truslene skapte begrunnet frykt for liv eller helbred, spiller det ingen rolle for spørsmålet om ugyldighet at Brita var i god tro (ikke kjente til truslene), jf. § 28(2). Avtalen er ugyldig.
   
   
2. Avtaleloven § 29
   En «viljeserklæring» (tilbud, aksept mv.) som er rettsstridig «fremtvunget ved anden tvang end den, som er nævnt i § 28» er ikke bindende. Trussel om offentliggjøring av personsensitive opplysninger for å få noen til å inngå en avtale, rammes av denne ordlyden. Det spiller ingen rolle om opplysningene er korrekte eller ikke. Paragraf 29 stiller krav om at tvangen eller presset må være rettsstridig. Det behøver ikke alltid å være rettsstridig å offentliggjøre at noen har sonet en promilledom. Mange offentlige personer må finne seg i at pressen skriver om slikt fordi det har offentlighetens interesse. Skulle statsministeren, politimesteren eller andre øvrighetspersoner blitt tatt for promillekjøring, er det ikke rettsstridig å offentliggjøre dette. Men det ville være rettsstridig å bruke slike trusler for å få dem til å inngå bestemte avtaler.
   
   
3. Avtaleloven §§ 30 eller 33
   «Er en viljeserklæring (tilbud, aksept mv.) fremkaldt ved svik fra den anden part» er den ikke bindende. Å gi uriktige opplysninger for å provosere fram et tilbud rammes av ordlyden i § 30. Er de uriktige opplysningene «omstændigheter» som nevnt i § 33, kan avtalen bli ugyldig også på dette grunnlaget. Det kreves da at det må antas at mottakeren kjente til at opplysningene var uriktige, og at de er av en slik karakter at det «vilde stride mot redelighet eller god tro, om han gjorde erklæringen gjeldende». Det kreves derfor en skjønnsmessig vurdering av om motpartene burde gjort tilbyderen oppmerksom på at opplysningene var uriktige.
   
   
4. Avtaleloven § 31
   Avtale inngått under nødstilstand kan bli ugyldig etter § 31. Det er motpartens utnyttelse av nødstilstanden som gjør avtalen ugyldig, for eksempel når den er utnyttet til å få den som var i nød, til å betale et urimelig høyt vederlag. Som eksempel kan det vises til en eldre eksamensoppgave der en person holdt på å drukne og redningsmannen ville ha en stor pengesum for å trekke vedkommende opp av vannet. Et annet eksempel er å kreve en skyhøy pris for mat og drikke til en person som er i ferd med å sulte i hjel.
   
   
5. Avtaleloven § 30 eller § 33
   Denne avtalen kan bli ugyldig etter regelen om svik. Å selge noe man vet er verdiløst, er å regne som svik. Forholdet rammes også av § 33. I så fall er det at varen er verdiløs, en omstendighet som det er mot redelighet og god tro å gjøre gjeldende.

4.4.2

Avtaleretten bygger på et prinsipp om avtalefrihet. Avtaler skal «holdis i alle deris Ord og Puncter, saasom de indgangne ere» heter det i NL 5-1-2. (Norske Lov av 1687). Prinsippet gjelder imidlertid bare for avtaler «som ikke er imod Loven». Avtaler som går ut på ulovlige handlinger er ikke bindende. Å kjøre fluktbil for bankranere er ulovlig og dessuten straffbart som medvirkning til ran. Avtalen er ikke bindende.

Det er noe uenighet blant jurister om Norske Lov alene kan brukes som direkte hjemmel for ugyldighet. Loven gir uttrykk for et grunnprinsipp, men i det enkelte tilfelle kreves det at ugyldighet må kunne knyttes til nyere og mer presis lovgivning. Vi kan derfor undersøke om avtaleloven § 36 kan brukes på dette tilfellet.

Etter avtaleloven § 36 kan en avtale settes helt til side hvis det er urimelig å gjøre den gjeldende. Avtaler som går ut på å gjennomføre straffbare handlinger rammes av ordlyden. Konklusjonen er neppe overraskende: Peder Ås kan trekke seg fra avtalen.

4.4.3

Læreren har løsningsforslag

4.4.4

Læreren har løsningsforslag

4.4.5

Oppgaven er basert på RT-1988-295 (Skjelsvikdommen). Sammendraget på lovdata.no er formulert slik:

Dommen ble den første av flere dommer der avtaleloven § 36 ble brukt for å justere festeavgifter.

Selv om det er et grunnprinsipp i avtaleretten at avtaler skal holdes slik de er inngått, bør avtaler kunne justeres hvis utviklingen vesentlig har endret partenes forutsetninger for å inngå avtalen. Dette var også mulig før avtaleloven § 36 ble vedtatt. Da var temaet om «bristende forutsetninger» kunne sette en avtale helt eller delvis til side.

Spørsmålet i vår sak er om avtalen om festeavgift på kr 98,50 nå virker urimelig for tomteeieren. Den var antakelig rimelig den gangen avtalen ble inngått, men prisutviklingen i samfunnet har ført til at den har blitt urimelig.

Etter avtaleloven § 36 skal spørsmålet om urimelig blant annet sees i lys av «senere inntrådte forhold». Her er det ikke argumenter i partenes stilling eller forholdene ved avtalens inngåelse som tilsier endring, men det som har skjedd i mange år etterpå.

Samfunnsutviklingen har løpt fra evige, faste priser på tomtefeste. Det er sannsynlig at partene ville tatt justeringsmuligheter inn i avtalen hvis de hadde visst hvordan prisutviklingen skulle bli. Eierens eiendomsrett til tomten ville nærmest blitt illusorisk hvis leieren skulle fortsette å betale under kr 100 per år for leie tomten.

Konklusjonen blir at avtalen endres slik at årlig leie settes til kr 10 000.